İpoteka krediti borcverən və borcalan tərəflər arasında daşınmaz əmlakın kreditin təminatı kimi göstərildiyi (girov qoyulduğu) xüsusi borclanma formasıdır. Bir çox dünya ölkələrində aşağı və orta gəlirli əhali qruplarının evlə təmin olunması məqsədilə geniş tətbiq edilir.

Texniki baxımdan ipoteka krediti, onu verənlə alanın razılaşa biləcəyi hər formada reallaşdırıla bilər. Buna baxmayaraq, praktikada ipoteka kreditləşdirməsinin klassik (və ya ənənəvi), artan geri ödənişli, dəyişkən faizli, qiymət səviyyəsinə uyğunlaşdırılmış (inflyasiyaya uyğun indeksləşdirilən), qarışıq (bəlli zamana qədər sabit, daha sonra dəyişkən faizli) və digər formalarına rast gəlinir.

Daşınmaz əmlakın maliyyələşdirilməsi və ipoteka kreditləşdirməsində beynəlxalq təcrübə

Daşınmaz əmlakın maliyyələşdirilməsinin 4 əsas sistemi mövcuddur:

Birbaşa maliyyələşdirmə sistemi - bu zaman daşınmaz əmlak satın alanlar öz vəsaitləri (və ya digər ailə fərdləri və yaxın qohumların vəsaitləri) hesabına əmlakın qarşılığını tam və ya hissə-hissə ödəyir;

Müqavilə əsasında yığım/kredit sistemi – əgər birbaşa maliyyələşdirmə üçün vəsait çatışmazlığı mövcuddursa, bu zaman ev almaq istəyən şəxslər bazar faiz dərəcəsindən az olmaqla, öz sərbəst pul vəsaitlərini daşınmaz əmlakın maliyyələşdirilməsi sahəsində ixtisaslaşmış quruma əmanət olaraq qoyur və ev almaq növbəsi çatanda bazar faiz dərəcəsindən aşağı faizlə kredit əldə edir. Bu sistem uzun müddətdir Almaniya, Fransa və Avstriyada digər sistemlərlə birgə uğurla tətbiq edilməkdədir. İnkişaf etməkdə olan ölkələrdə "müqavilə sistemi”nin müxtəlif növlərinə rast gəlinir. Məsələn, sosial müdafiə fondları

daşınmaz əmlakın maliyyələşdirilməsində istifadə edilir, çünki az inkişaf etmiş və inkişaf etməkdə olan ölkələrdə bu fondlar digər qurumların vəsaitlərindən daha böyük olur. Braziliya, Meksika, Filippin, Türkiyə kimi inkişaf etməkdə olan ölkələrdə də tətbiq edilməkdədir;

Depozitlə (əmanətlə) maliyyələşdirmə sistemi – daşınmaz əmlakın maliyyələşdirilməsinin ənənəvi və ən geniş yayılmış formasıdır. Bu sistemdə depozit və əmanətləri toplayan maliyyə qurumu sonradan topladığı vəsaitlərin bir qismini və ya hamısını daşınmaz əmlakın alınmasının maliyyələşdirilməsinə (kredit şəklində) yönəldir. Müasir kommersiya banklarının bir çoxu topladıqları vəsaitlərin bir hissəsini bu növ kreditləşdirməyə yönəldir, bu səbəbdən sözügedən maliyyələşdirmə sistemi dünyanın əksər ölkələrində tətbiq edilməkdədir. Bununla yanaşı olaraq depozitlə maliyyələşdirmə sistemi bu sahədə ixtisaslaşmış təşkilatlar tərəfindən də həyata keçirilə bilir. Bu cür qurumlara misal olaraq, İngiltərədəki Tikinti Cəmiyyətlərini (Building Societies) və ABŞ-dakı Kredit və Qənaət Birliklərini (Loans and Savings Associations) göstərmək olar.

İpoteka bankçılığı sistemi – daşınmaz əmlak kreditləri üzrə ixtisaslaşmış bankçılıq modelidir. İpoteka bankları verdikləri kreditləri ipoteka istiqrazları emissiya etmək və onları uzunmüddətli investorlara satmaqla maliyyələşdirir. Bir çox hallarda uzunmüddətli investor qismində sosial müdafiə fondları və sığorta şirkətləri çıxış edir. Sistem Avropada, o cümlədən Skandinav ölkələrində geniş tətbiq edilməkdədir. Danimarka və İsveçdə daşınmaz əmlak kreditlərinin 90%-dən çoxu ipoteka banklarının payına düşür. İpoteka bankçılığının Danimarka modeli öz dayanıqlılığı və uğuru ilə xüsusi seçilir ki, bu uğurun açarı "balans prinsipi” hesab edilir. Balans prinsipi ipoteka kreditləşdirməsini həyata keçirən maliyyə qurumunun aktiv və öhdəliklərinin faiz dərəcələri, müddət/likvidlik və valyuta baxımından uyğunlaşdırılmasına əsaslanır.

Dünyada tətbiq edilən ipoteka kreditləşdirməsi modelləri ölkələr arasında iqtisadi-sosial, mental, hüquqi sistem və digər bu qəbil fərqliliklərin mövcudluğu səbəbindən müxtəliflik təşkil edir. Buna baxmayaraq, onların arasında üst-üstə düşən məqamlar da az deyil.

Bir sıra inkişaf etməkdə olan ölkələrdə aşağı-orta gəlir qrupuna daxil olan əhalinin mənzil şəraitinin yaxşılaşdırılması məqsədilə birbaşa və ya dolayı şəkildə mənzil maliyyələşdirilməsi ilə məşğul olan dövlət qurumları – agentliklər, korporasiyalar, şuralar, banklar və s. fəaliyyət göstərməkdədir. Qeyd olunan qurumların idarə olunması təcrübəsində üç əsas meyl müşahidə olunur: sözügedən qurumun Nazirlər kabineti və ya konkret nazirliyin tabeliyində yaradılması, Mərkəzi bank və ya eyni funksiyanı yerinə yetirən monetar qurumun tabeliyində formalaşdırılması, yaxud hökumətlə mərkəzi bankın birgə nəzarətində yaradılması.

Bəzi inkişaf etməkdə olan ölkələrin bu sahədəki təcrübəsi aşağıda qısa xülasə şəklində təqdim edilmişdir:

Rusiya təcrübəsi - Rusiyada Mənzil-İpoteka Kreditləşdirilməsi Agentliyi (MİKA) Rusiya Federasiyası Hökumətinin qərarı əsasında 1997-ci ildə yaradılmışdır. 2015-ci ildə isə MİKA-nın bazasında mənzil bazarında dövlət siyasətinin həyata keçirilməsi məqsədilə Mənzil Sferasının İnkişafının Vahid İnstitutu yaradılmışdır. Agentliyin ali idarəetmə orqanı Səhmdarların Ümumi Yığıncağıdır, sonuncu isə öz növbəsində Müşahidə Şurasını seçir. Seçilmiş Şura Dövlət Əmlakının İdarəolunması üzrə Dövlət Agentliyinin fərmanı ilə təsdiq edilir.

Müşahidə Şurasına Baş nazirin müavini, Hökumət aparatının rəhbəri başçılıq edir. Müşahidə Şurasının digər üzvləri aşağıdakı vəzifələri tutan şəxslərdən təşkil edilir: MİKA-nın baş direktoru, Tikinti və Mənzil-Kommunal Təsərrüfatı nazirinin müavini, Maliyyə nazirinin müavini, İqtisadi İnkişaf nazirinin müavini, Vneşekonombank-ın idarə heyəti sədrinin birinci müavini, Qazprombank-ın vitse-prezidenti, Rusiya Bankının (Rusiya Mərkəzi Bankının) sədr müavini.

Qazaxıstan təcrübəsi - Qazaxıstan İpoteka Şirkəti (QİŞ) 2000-ci ildə Qazaxıstan Milli Bankının nəzdində yaradılmışdır. QİŞ-in dövlətə məxsus səhm paketi 2013-cü ildə, elə həmin il yaradılan "Bayterek Milli İdarəetmə Holdinqi”nə idarəetməyə verilmişdir. İnkişaf institutları, maliyyə təşkilatları və milli iqtisadiyyatın inkişafı istiqamətlərindəki dövlət fəaliyyətinin optimallaşdırılması məqsədilə dövlət şirkətləri və digər hüquqi şəxslərin idarəetməsini özündə birləşdirən Bayterek Holdinqinin səhmləri İnvestisiyalar və İnkişaf Nazirliyinə məxsusdur. Dolayısı ilə Qazaxıstan İpoteka Şirkətinin idarəetməsi də İvestisiyalar və İnkişaf Nazirliyi qismində Qazaxıstan hökumətinə bağlıdır.

Cənubi Koreya təcrübəsi - Koreya Mənzil Maliyyələşdirilməsi Korporasiyası (KHFC-Korea Housing Finance Corporation) 2004-cü ildə ev təsərrüfatlarına uzunmüddətli mənzil maliyyələşdirilməsi resurslarına çıxış imkanı yaratmaq üçün qurulmuşdur. Korporasiyanın səhmlərinin 82%-i Koreya Bankının (Koreya Mərkəzi Bankının), 18%-i isə hökumətin sərəncamındadır. Hökumət zəmanəti ilə fəaliyyət göstərir – hökumət Korporasiyanın itkilərini bağlamağa zəmanət verir.

Yaponiya təcrübəsi - Yaponiya Dövlət Mənzil Kreditləşdirməsi Korporasiyası (Housing Loan Corporation) 1950-ci ildə tam şəkildə dövlət mülkiyyəti kimi, hökumətin tabeliyində yaradılmışdır. 2007-ci ildə Yaponiya Mənzil Maliyyələşdirilməsi Agentliyinə çevrilmiş, mülkiyyət forması isə dövlət mülkiyyəti olaraq qalmışdır.

Sinqapur təcrübəsi -Sinqapur Mənzil İnkişaf Şurası (Housing Development Board ) 1960-cı ildə yaradılmışdır. Mülkiyyəti tam şəkildə dövlətə məxsus olan Şura, Sinqapur Milli İnkişaf Nazirliyinin nəzdində, dövlət zəmanəti ilə fəaliyyət göstərir.

Tayland təcrübəsi - Tayland Dövlət Mənzil Bankı (Government Housing Bank) 1953-cü ildən fəaliyyət göstərir. Mülkiyyəti tam şəkildə dövlətə məxsusdur və Tayland Maliyyə Nazirliyinin tabeliyində, dövlət zəmanəti ilə fəaliyyət göstərir.

Hindistan təcrübəsi - Hindistan Milli Mənzil Bankı (National Housing Bank) 1988-ci ildə yaradılmışdır. Mülkiyyəti tam şəkildə Hindistan Rezerv Bankına (Hindistan Mərkəzi Bankına) məxsusdur və dövlət zəmanəti ilə fəaliyyət göstərir. 12

Azərbaycanda mövcud vəziyyət

Ölkəmiz beynəlxalq maliyyə sisteminə inteqrasiya edir və dünyanın biznes cəmiyyətinin tamhüquqlu üzvünə çevrilir. Ölkəmiz qərbdə qəbul olunmuş biznesin aparılması qayda – qanunlarını tətbiq edir və ölkədəki biznes mühitinin inkişafına müsbət təsir göstərən qanunların qəbuluna nail olur.

Azərbaycanda da əhalinin yaşayış sahəsi ilə uzunmüddətli ipoteka kreditləşməsi vasitəsilə təmin edilməsi mexanizmlərini yaratmaq, ipoteka kreditləşməsinə yerli və xarici maliyyə resurslarının cəlb olunmasına kömək göstərmək məqsədilə Azərbaycan Respublikası Prezidentinin «Azərbaycan Respublikasında ipoteka kreditləri sisteminin yaradılması haqqında» (2005-ci il 16 sentyabr tarixli, 299 nömrəli) fərmanına uyğun olaraq, Azərbaycan Respublikası Mərkəzi Bankı (AMB) nəzdində Azərbaycan İpoteka Fondu (AİF) yaradılmışdır.

Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 27 oktyabr 2015-ci il tarixli fərmanı ilə AİF-in təşkilati hüquqi forması dəyişdirilərək "Azərbaycan İpoteka Fondu” Açıq Səhmdar Cəmiyyəti yaradılmışdır.

Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 25 dekabr 2017-ci il tarixli fərmanı ilə "Azərbaycan İpoteka Fondu” Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin və "Azərbaycan Respublikasının Kredit Zəmanət Fondu” Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin birləşmə formasında yenidən təşkili yolu ilə "Azərbaycan Respublikasının İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu” qeyri-kommersiya hüquqi şəxsi yaradılmışdır.

Azərbaycan Respublikası Prezidenti 16 noyabr 2016-cı il tarixdə Azərbaycan Respublikasının Mənzil İnşaatı Dövlət Agentliyinin sərəncamında olan mənzillərin güzəştlə əldə edilməsi məqsədi ilə "Güzəştli mənzil” sisteminin yaradılması və 2017-ci il mayın 1- dən tətbiq edilməsi haqqındafərman imzalamışdır.

Göründüyü kimi ölkə rəhbərliyi tərəfindən aztəminatlı ailələrin mənzil şəraitinin yaxşılaşdırılması məqsədi ilə ipoteka kreditləşməsi sahəsində dünya ölkələrində mövcud mütərəqqi ipoteka sisteminin ölkəmizdə tətbiq olunması üçün addımlar atılır.

İpoteka kreditlərinin tətbiqi mənzil bazarının inkişafına, tikinti sektorunun sürətli templərlə genişlənməsinə, əhalinin yaşayış yerlərinə olan tələbatının ödənilməsinə köməklik edir.

Ümumiyyətlə ipoteka kreditlərinin cəlbedici olması ondan irəli gəlir ki, bu növ kreditlər qısa zaman ərzində yeni mənzil əldə etməyə imkan verir. İpoteka kreditləri vasitəsilə evlərin alınmasının təhlükəsizliyi və etibarlılığı ondan ibarətdir ki, bu zaman bank tərəfindən dəqiq hüquqi analiz keçirilir, mənzil sığortalanır və tamamilə alıcı tərəfindən özəlləşdirilir.

Bəs görək ölkə əhalisi öz mənzil şəraitinin yaxşılaşdırmaq məqsədi ilə bu kreditdən nə cür yararlanır?

Ölkəmizdə İpoteka kreditləşməsinə 2006-cı il mart ayının 1-dən start verilib. Son 12 il ərzində müxtəlif fasilələrlə, maliyyələşmə mexanizmlərinə dəyişikliklərlə, şərtlərə yenidən baxmaqla bu günə kimi 23 000 yaxın şəxsə 1,1 mlrd. manat ipoteka krediti verilib.

Şərtlərə gəldikdə adi ipoteka kreditləri 25 ilə qədər maksimum 8%-lə verilir. Kreditin maksimum həcmi 150 min manat təşkil edir, ilkin ödəniş 15%-dən başlayır.

Güzəştli ipoteka kreditləri üzrə maksimal faiz dərəcəsi 4%, ilkin ödənişin minimal həddi 10%-dir. Kredit 100 min manatdan artıq olmamaqla 30 illik verilir.

Bəs bu gün bu şərtlər orta statistik bir ailə üçün nə dərəcədə əlçatandır? Rəsmi statistikaya görə ölkədə muzdla çalışan 1,5 mln. nəfər var. Bunlardan dövlət müəssisələrində çalışan işçilərin orta aylıq nominal əmək haqları 416,7 manat, özəl müəssisələrdə isə 706,1 manat olub. İpoteka Kredit və Zəmanət Fondunun rəsmi veb səhifəsində mövcud olan ipoteka kalkulyatoruna 700 manat aylıq gəlir daxil etdikdə 4 nəfərdən ibarət orta statistik azərbaycan ailəsiüçün ipoteka kreditinin ümumiyyətlə düşmədiyi məlum olur. Sözsüz ki, burda bir sıra obyektiv və subyektiv səbəblər göstərmək olar. Lakin etiraf etmək lazımdır ki, başlıca səbəb ölkəmizdə hələ də kölgə iqtisadiyyatının böyük olması, qeyri-leqal məşğulluq səviyyəsinin yüksək olması, əhalinin əksər təbəqəsinin hələ də qeyri rəsmi gəlirlərinin rəsmiləşdirilməsinə maraq göstərməməsidir.

Bu gün ipoteka krediti vasitəsilə mənzilin alınması, mənzil probleminin həllində ən düzgün yol hesab olunur. Sadəcə olaraq kredit götürənə özü üçün daha əlverişli və optimal olan ipoteka proqramını seçmək və bütün mənbələrdən gələn gəlirlərini rəsmiləşdirmək qalır.

Xalid Qəhrəmanov

Bank eksperti