1. İqtisadi aktivlikdə külli miqdarda sərmaye toplamış insanlar, xüsusilə sahibkarlar bir neçə əmlak almışdılar. İqtisadi durğunluqda əmələ gəlmiş boşluğu doldurmaq üçün onlar da öz əmlaklarını bazara satışa çıxarırlar. Onlar mümkün qədər qısa müddətə evləri satıb borcları bağlamaq istəyirlər. Nəticədə bazara daha ucuz qiymətə minlərlə ev daxil olur. Məsələn, Rusiyada yaşayan iş adamı olar həmvətənlərimizin əksəriyyəti Bakıda və Sumqayıtda minlərlə ev alıb icarəyə vermişdilər. Rusiyada rublun devaluasiyasından sonra onlar təcili surətdə evlərini daha ucuz qiymətə satışa çıxardılar.
2. Dövlət İpoteka Fondu ipoteka kreditlərinin verilməsini daha ciddi şərtlərlə edir. Stabil dövlət işi olmayanlara kredit verilmir. İpoteka kreditləri tək tük sayda verilir. Bu isə əmlak bazarında dövriyyəni ciddi surətdə azaldır.Belə ki, Məmməd adlı biri ipoteka krediti alır və özünə Vəlinin evini alır. Vəli isə evini satıb daha yaxşı təmirli Əlinin evini alır. Əli özünə torpaq alır və ev tikir. Beləcə bir ipoteka krediti bazarda üç-dörd evin alınıb satılmasında səbəb olur. İpoteka krediti verilmədiyi halda bü dövriyyənin olmaması evlərin bazarda satılmamasına səbəb olur. Tələb azalır, təklif çoxalır. Nəticədə evlərin qiymətləri kəskin düşür.
3. Əvvəlki illərdə iqtisadiyyatımız sürətlə inkişaf edib. Bakı və Sumqayıtda tikinti firmaları ard-ardınca hündürmərtəbəli binalar inşa edirdilər. Əhalinin gəlirləri normal olduğu üçün firmalar evləri güzəştli şərtlərlə insanlara verirlər. Bir sıra banklar hətta özü bu sahəyə yatırım edir. Məsələn, TuranBank. Evlərin sürətlə satıldığını görən bu müəssisələr şərtləri daha da asanlaşdırırlar. Ödəmə qabiliyyəti az olan, nisbətən riskli müştərilərə belə kreditlə evlər verilir. Məsələn, artıq stabil iş yeri olmayan, xırda sahibkar belə kreditlə ev ala bilir. Tələb yüksək olduğu üçün yeni tikililərin qiyməti sürətlə artır. Faktiki olaraq əhalinin gəlirləri artmır. Qiymətlər süni artırılır. Yeni tikililərin qiymətləri qalxdığında köhnə evlər də buna uyğun olaraq maklerlər və ev sahibləri tərəfindən süni olaraq baha qiymətə satılır. Evlərin bahalaşması bir səviyyəyə qədər davam edir. İqtisadiyyatda bir balaca duruxma yaşanan kimi daşınmaz əmlak bazarında partlayış baş verir. Belə ki, əvvəlcə riskli müştərilər, daha sonra isə digərləri krediti ödəməkdən imtina edirlər. Banklar ilkin pillədə bundan bəhrələnir. Belə ki, onlar evləri müsadirə edir və bazarda satışa çıxarır. Ev satışından əldə etdiyi pul, kreditin tədrici ödənişinə nisbətən daha çox olur. Bir müddət keçir. Qiymətlər kifayət qədər yüksək olduğu üçün insanlar ev almır. Tikinti firmalarının iş prinsipi pozulur. Onların iş prinsipi necədir? Tikinti firmalarının çoxunda iş başlayarkən işin bütün smeta dəyəri qədər pul olmur. Onlar binanın yerini alır, bir neçə mərtəbəsini tikir. Daha sonrası isə, müştərilərin ilkin ödənişlərinin hesabına tikinti davam edir. Əslində həmin ilkin ödəniş tikintinin maya dəyərini təşkil edir. Məsələn, müştəri 20.000 AZN ilkin ödəniş edibsə, həmin mənzilin maya dəyəri elə 20.000-dir əslində. Sonradan ödənilən kredit və faizi isə sahibkarın gəliridir. İqtisadi gərginlik şəraitində evlər satılmır. Nəticədə tikinti tən yarıda dayanır.Ortada nə bina, nə ödəniş etmiş müştərilərin evi, nə də bankın gəlirləri qalır. Krediti ödəməyən müştərilər evlərdən imtina etməyə başlayır. Banklar evləri müsadirə edir, bazara çıxarır. Amma yenə də evlər satılmır. Daşınmaz əmlak bazarında təklif durmadan artır. Ev qiymətləri sürətlə enməyə başlayır. Əmlak bazarında iqtisadi aktivliyi olan bütün qurumlar cari hesab defisitinə girir. Karl Marks "Kapital” əsərində yazır: "Kapital sahibləri işçi sinfi sayca daha çox və bahalı tikililər, texnika və əşyalar almağa təhrik edərək onları dözülməz olana qədər daha bahalı kredit götürməyə təzyiq edəcəklər. Ödənilməyən borc isə Bankları müflis edəcək və burada dövlət müdaxiləsi qaçılmaz olacaq.” Bəs daşınmaz əmlak bazarında evlərin qiymətinin artması gözlənilirmi? Yaxın müddət üçün bu real deyil. Çünki bütün yaxın ölkələr, o cümlədən Azərbaycan devaluasiyadan və ciddi maliyyə boşluğundan əziyyət çəkir. Bu halda tikinti firmalarının canlanması, yenidən ipotekaların daha asan şərtlərlə verilməsi ən azı 6 ay vaxt alacaq. Evlərin qiymətinə təsir edən birinci addım ipoteka kreditinin verilməsi, ikincisi əhalinin ümumi gəlirlərinin artması, üçüncüsü isə sahibkarların iqtisadi fəaliyyətinin artmasıdır.

Elvin Dadaşov